CA Constanta. Contract de vânzare-cumpărare. Incălcarea interdicţiei de instrăinare a imobilului dobândit in condiţiile art. 9 din Legea nr. 112/1995. Nulitatea actului juridic civil.

By | august 8, 2007

Interdicţia de instrăinare instituită de art. 9 din Legea nr. 112/1995 reprezintă o limitare a dreptului de proprietate prin suspendarea temporară a atributului dispoziţiei, inţeles in sensul ”instrăinării”, al transmiterii dreptului de proprietate cu toate cele trei componente care il configurează şi a fost instituită in scopul obstrucţionării operaţiunilor speculative cu locuinţele dobândite la preţuri mai avantajoase decât acelea practicate pe piaţa liberă şi in ideea de protecţie socială a chiriaşilor. Incălcarea acestei interdicţii este sancţionată cu nulitatea absolută a operaţiunii juridice.

Prin acţiunea inregistrată la 25.10.2004 reclamanţii S.I. şi S.T. au chemat in judecată pe pârâţii G.V., T.A. şi R.A.E.D.P.P. Constanţa pentru ca prin hotărâre judecătorească să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare cu clauza de habitaţie viageră autentificat sub nr.1336/17.09.2004 la B.N.P. S.D.

In motivarea acţiunii s-a arătat că reclamanţii locuiesc in acelaşi imobil cu pârâta G.V. unde deţin, in calitate de moştenitori testamentari, o cameră cu o suprafaţă de 30,85 mp şi o anexă. In scopul completării proprietăţii lor au incheiat cu pârâta antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.814/26.04.2004 la B.N.P. J.B. prin care au convenit asupra vânzării locuinţei deţinută de aceasta in Constanţa, str. J. nr.16 in schimbul unui preţ definitiv de 20.000 lei, precum şi asupra datei perfectării vânzării, respectiv 05.11.2006, când inceta interdicţia legală de instrăinare instituită prin dispoziţiile art.9 alin.8 din Legea nr.112/1995 – act normativ in temeiul căruia vânzătoarea a dobândit proprietatea imobilului instrăinat.

Incălcând prevederile art.968 din Codul civil, promitenta vânzătoare a revândut imobilul către pârâtul T.A., prin contractul de vânzare-cumpărare a cărui nulitate se invoca prin acţiune, in schimbul unui preţ – plătit şi incasat – de 55.800 lei.

Au susţinut reclamanţii că actul de instrăinare incheiat de pârâţi este lovit de nulitate absolută pentru fraudă la lege – nesocotirea prevederilor art.9 alin.8 din Legea nr.112/1995 – şi cauza ilicită – scopul urmărit de vânzătoare fiind speculativ, respectiv obţinerea unui preţ mult superior celui plătit la achiziţionarea locuinţei.

Pârâtul T.A. a solicitat prin intâmpinare respingerea acţiunii ca nefondată şi a susţinut ca actul de vanzare cumpărare atacat de reclamanţi nu contravine dispoziţiilor Legii nr.112/1995 pentru că dreptul de proprietate asupra imobilului vândut s-a transmis sub condiţia suspensivă a implinirii termenului de 10 ani de la data dobândirii de către vânzatoare a dreptului instrăinat sau la data anulării/abrogării interdicţiei de instrăinare, iar aceasta şi-a rezervat dreptul de habitaţie viageră.

A mai arătat pârâtul că nu a cunoscut existenţa antecontractului de vânzare-cumpărare incheiat de autoarea sa cu reclamanţii şi că, oricum, acesta nu constituie un motiv de nulitate a titlului său de proprietate pentru că are semnificaţia unei revocări unilaterale a convenţiei anterioare, intemeiată ea insăşi pe un scop imoral, respectiv obţinerea de către cumpărători a unui preţ de cumpărare mai mic, prin specularea relaţiilor de concubinaj existente intre promitenta – vânzătoare şi tatăl, respectiv socrul reclamanţilor.

R.A.E.D.P.P. Constanţa a invocat prin intâmpinare excepţia lipsei calităţii procesuale pasive cu motivarea că nu a avut calitatea de parte in contractul a cărui nulitate absolută se invocă in speţă.

Prin sentinţa civilă nr.3440/04.04.2005 Judecătoria Constanţa a respins acţiunea formulată in contradictoriu cu R.A.E.D.P.P. Constanţa ca fiind introdusă impotriva unei persoane fără calitate, a admis acţiunea formulată in contradictoriu cu pârâţii G.V. şi T.A., a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare cu clauza de habitaţie viageră autentificat sub nr.1336/17.09.2004 la B.N.P. S.D. şi a obligat reclamanţii la 300 lei cheltuieli de judecată către R.A.E.D.P.P. Constanţa, iar pe pârâţii persoane fizice la 508,8 lei cheltuieli de judecată către reclamanţi.

Pentru a hotărî in acest sens prima instanţă a reţinut ca imobilul situat in Constanta, str. J. nr.6 a fost dobândit de pârâta G.V. in temeiul Legii 112/1995, iar in conformitate cu dispoziţiile art.9 alin.7 din acest act normativ, nu putea fi instrăinat timp de 10 ani de la data cumpărării.

Nesocotind prevederile legale menţionate, pârâta a instrăinat locuinţa către T.A., deşi anterior işi asumase obligaţia vânzării ei către reclamanţi, in schimbul unui preţ de 20.000 lei, ce a fost achitat la data incheierii antecontractului de vânzare-cumpărare.

Împotriva acestei sentinţe a declarat apel pârâtul T.A. şi a criticat-o pentru nelegalitate şi netemeinicie.

Prin decizia civilă nr.387/25.05.2006 Tribunalul Constanţa a respins ca nefondat apelul şi a obligat apelantul să plătească intimaţilor reclamanţi şi intimatei pârâte R.A.E.D.P.P. Constanţa cheltuieli de judecată.

A reţinut instanţa de apel că actul de vânzare-cumpărare încheiat de apelantul pârât cu autoarea sa pentru imobilul din Constanţa, str. J. nr.16 este lovit de nulitatea absolută prevăzută de art.11 din Legea nr.112/1995, ca urmare a încălcării interdicţiei temporare de înstrăinare instituită în mod imperativ de art.9 alin.7 din acelaşi act normativ.

Astfel, transmiterea dreptului de proprietate sub condiţia suspensivă a implinirii termenului de 10 ani nu poate opera deoarece această posibilitate, ca instrument juridic, nu este reglementată de Codul civil român.

Impotriva acestei decizii a declarat recurs apelantul pârât T.A. şi a criticat-o pentru nelegalitate arătând că instanţa a calificat greşit natura actului juridic dedus judecăţii şi a făcut o greşită aplicare a prevederilor Legii nr.112/1995.

A susţinut recurentul că actul a cărui valabilitate a fost dedusă judecăţii nu este un contract de instrăinare pur şi simplu, ci un act juridic complex, în care raportul juridic obligaţional este afectat de modalităţi şi că nici o dispoziţie a legii nu instituie imposibilitatea afectării aceleiaşi obligaţii atât de condiţie, cât şi de termenul suspensiv, cum în mod eronat a reţinut instanţa de apel.

Analizând legalitatea hotărârii atacate în raport cu criticile formulate instanţa reţine următoarele:

În conformitate cu prevederile art.9 alin.8 din Legea nr.112/1995, titularii contractelor de închiriere ai apartamentelor ce nu se restituie în natură foştilor proprietari sau moştenitorilor acestora, care au optat şi le-au dobândit în condiţiile textului de lege menţionat, devenind proprietarii lor, nu pot să le înstrăineze timp de 10 ani de la data cumpărării, indiferent dacă au fost cumpărate în rate sau cu plata integrală a preţului.

Interdicţia de înstrăinare instituită de text reprezintă o limitare a dreptului de proprietate prin suspendarea temporară a atributului dispoziţiei, înţeles în sensul “înstrăinării”, al transmiterii dreptului de proprietate cu toate cele trei componente care îl configurează şi a fost instituită în scopul obstrucţionării operaţiunilor speculative cu locuinţele dobândite la preţuri mai avantajoase decât acelea practicate pe piaţa liberă şi în ideea protecţiei sociale a chiriaşilor.

În speţă, contractul a cărui nulitate se invocă nesocoteşte norma imperativă cu caracter prohibitiv analizată anterior pentru că a avut ca efect transmiterea dreptului de proprietate asupra unui apartament dobândit de vânzătoare in temeiul Legii nr.112/1995, deci sustras prerogativei beneficiarului legii de protecţie socială de a dispune de el prin acte cu titlu oneros.

Că această convenţie a avut ca obiect transferul dreptului de proprietate asupra imobilului şi că scopul urmărit de vânzătoare a fost unul speculativ rezultă cu certitudine din conţinutul clauzelor contractuale şi din succesiunea operaţiunilor juridice incheiate de proprietarul, fost chiriaş, cu privire la locuinţa pe care a dobândit-o în condiţiile legii speciale.

Astfel, potrivit acordului de voinţă al părţilor, prin contract s-a “vândut” imobilul situat în Constanţa, str. J. nr.16 şi s-a prevăzut că “transmiterea dreptului de proprietate se face sub condiţie suspensivă”, respectiv la împlinirea termenului de 10 ani de la data dobândirii de către vânzătoare a dreptului de proprietate sau anularea interdicţiei prevăzută de Legea nr.112/1995.

Afectarea contractului atât de modalitatea termenului, cât şi de aceea a condiţiei suspensive nu acoperă nulitatea atrasă de nerespectarea normei prohibitive prevăzută de art.9 alin.8 din Legea nr.112/1995 pentru că termenul suspensiv nu amână transferul dreptului de proprietate, ci doar începutul exercitării acestui drept şi al obligaţiei corelative, iar condiţia suspensivă presupune încheierea valabilă a contractului, ori din convenţia cauzei rezultă fără indoială că intenţia reală a părţilor a fost aceea de a eluda interdicţia de înstrăinare impusă de lege; concluzia rezultă din faptul achitării preţului vânzării, cât şi din transmiterea posesiunii imobilului şi, mai ales, din clauza prin care recurentului cumpărător i se recunoaşte dreptul de a instrăina imobilului către un terţ, fie în nume propriu, fie ca mandatar al vânzătoarei.

Pe de altă parte, caracterul de operaţiune speculativă al acestei vânzări este confirmat şi de imprejurarea că anterior, mai exact în urmă cu 5 luni, vânzătoarea incheiase un antecontract de vânzare-cumpărare pentru acelaşi imobil, cu intimaţii reclamanţi, şi încasase de la aceştia preţul “final şi irevocabil” al vânzării, în sumă de 20.000 lei.

Imprejurarea că recurentul cumpărător nu a cunoscut existenţa acestei prime convenţii la momentul încheierii contractului său de vânzare-cumpărare nu prezintă relevanţă în aprecierea valabilităţii lui deoarece nulitatea intervine pentru nerespectarea unei dispoziţii prohibitive, de strictă interpretare care, deşi nu echivalează cu scoaterea temporară a imobilelor cumpărate în baza Legii nr.112/1995 din circuitul civil, restrânge dreptul de proprietate al titularilor lor prin îngrădirea exerciţiului dispoziţiei juridice, iar această limitare a fost nesocotită în speţă.

Referitor la drepturile recurentului cumpărător se reţine, totuşi, că în calitate de moştenitor testamentar al succesiunii vânzătoarei G.V., acesta a dobândit proprietatea imobilului ce-i fusese înstrăinat şi că, în această calitate, este ţinut la indeplinirea obligaţiilor asumate de autoarea sa prin convenţiile pe care le-a încheiat cu privire la acest bun.

Considerentele ce preced conduc la concluzia că instanţa de fond şi cea de apel au interpretat corect natura actului juridic dedus judecăţii şi au făcut o corectă aplicare a prevederilor Legii nr. 112/1995 astfel că, în temeiul art.312 alin.1 C.pr.civ., recursul va fi respins ca nefondat.

Decizia civilă nr. 74/C/31.01.2007


Fatal error: Uncaught Exception: 12: REST API is deprecated for versions v2.1 and higher (12) thrown in /home/jurindbd/public_html/wp-content/plugins/seo-facebook-comments/facebook/base_facebook.php on line 1273