CA Constanta. Contract de vânzare-cumpărare incheiat in condiţiile art. 9 din Legea nr. 112/1995. Chiriaş care nu ocupa efectiv imobilul la data incheierii contractului de vânzare-cumpărare. Nelegalitatea actului de instrăinare.

By | august 8, 2007

In aprecierea valabilităţii actului de vânzare-cumpărare incheiat in condiţiile art. 9 din Legea nr. 112/1995, trebuie avute in vedere şi prevederile art. 4/1 din HG nr. 11/1997, care recunosc dreptul de a cumpăra apartamentele in care locuiesc, potrivit art. 9 din lege, numai chiriaşilor care ”având contract de inchiriere prealabil incheiat, ocupau apartamentele respective la data intrării in vigoare a legii”.

Prin acţiunea formulată la 15.06.2000, reclamanta F.A. a chemat în judecată pe pârâţii V.C., V.S., V.I., L.D. şi L.I. pentru ca prin hotărâre judecătorească să fie obligaţi să îi lase în deplină proprietate şi posesie etajul imobilului situat în Constanţa, str. Sarmisegetuza nr.2 şi la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea acţiunii s-a arătat că reclamanta a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului menţionat anterior, compus din construcţie şi teren în suprafaţă de 460 mp, prin actul dotal din 06.05.1935, transcris în registrul de transcripţiuni al Tribunalului judeţului Constanţa sub nr.2405/1935. Tatăl reclamantei, numitul E.I., dobândise proprietatea terenului în baza testamentului olograf din 09.08.1909, de la unchiul său, P.S., iar construcţia o edificase ulterior.

In temeiul Decretului 92/1950 imobilul a fost nationalizat nelegal, pe numele soţului reclamantei, care nu deţinea nici un drept asupra bunului, figurând în anexa actului normativ de preluare la poziţia nr.2706.

A mai susţinut reclamanta că a formulat acţiune în revendicare a imobilului în contradictoriu cu M.F. prin D.G.F.P.S. Constanţa, Municipiul Constanţa, Consiliul Local Constanţa şi R.A.E.D.P.P. Constanţa şi că prin decizia civilă nr. 781/1999 a Curţii de Apel Constanţa au fost casate în parte hotărârile instanţelor anterioare, in sensul că s-a respins actiunea referitoare la spaţiile înstrăinate pârâţilor chemaţi în judecată în prezenta cauză pentru lipsa calităţii procesuale pasive şi s-a menţinut soluţia de admitere a revendicării pentru diferenţa de construcţie şi pentru teren.

S-a invocat nerespectarea prevederilor art. 9 din Legea nr.112/1995, prin vânzarea apartamentelor anterior soluţionării cererii de restituire în natură a imobilului, formulată de reclamantă în temeiul aceluiaşi act normativ, precum şi nevalabilitatea titlurilor deţinute de pârâţii cumpărători ca urmare a nevalabilităţii titlului statului – prin hotărârile judecătoreşti pronunţate în acţiunea anterioară de revendicare reţinându-se în mod irevocabil că imobilul a fost preluat abuziv de stat.

Prin sentinţa civilă nr.56/29.01.2002 Tribunalul Constanţa a admis acţiunea, a obligat pârâţii persoane fizice să lase reclamantei în deplină proprietate şi posesie imobilul situat în Constanţa, str. S. nr.2, deţinut de aceştia in baza contractelor de vânzare-cumpărare nr. 26973/1996, nr.27304/1996 şi nr.26972/1996, a respins cererea subsidiară, prin care s-a solicitat obligarea pârâţilor persoane juridice la plata contravalorii imobilului revendicat, a admis în parte cererea reconvenţională formulată de pârâţii V.C. şi V.S., a obligat reclamanta către pârâţii reconvenienţi la plata sumei de 76.597.000 lei reprezentând contravaloarea lucrărilor de reparaţii şi îmbunătăţiri aduse de aceştia imobilului, a instituit în favoarea pârâţilor reconvenienţi un drept de retenţie asupra imobilului, până la data achitării dreptului de creanţă, şi a obligat reclamanta la plata cheltuielilor de judecată către C.L. Constanţa şi către pârâţii reconvenienţi.

Pentru a hotărî în acest sens prima instanţă a reţinut că reclamanta a făcut dovada dreptului său de proprietate asupra imobilului revendicat şi a faptului că acesta a fost preluat în proprietatea statului cu nerespectarea prevederilor decretului de naţionalizare, atât sub aspectul identităţii adevăratului proprietar, menţionat nelegal în anexa actului de preluare ca fiind soţul reclamantei, cât şi al condiţiilor impuse de art.II din acest act normativ.

Procedând la compararea titlurilor părţilor instanţa a constatat că al reclamantei este mai bine conturat decât al pârâţilor, care au cumpărat de la un neproprietar, şi că buna credinţă a cumpărătorilor nu este suficientă pentru a conduce la constituirea dreptului de proprietate dacă nu este unită cu posesia utilă de 10 până la 20 de ani.

Referitor la cererea reconvenţională s-a arătat că pârâţii V. au adus imobilului în care au locuit mai multe îmbunătăţiri, care au conservat bunul şi care urmează să profite reclamantei cu ocazia redobândirii posesiei, iar până la achitarea c/valorii acestor lucrări, astfel cum a fost ea stabilită prin expertiză, s-a instituit in favoarea titularilor dreptului de creanta un drept de retentie asupra locuintei.

Impotriva acestei sentinţe au declarat apel pârâţii persoane fizice, iar pe parcursul soluţionării acestei căi de atac au fost introdusi in cauză, ca urmare a decesului reclamantei, numiţii F.C.F., F.M. ş F.M., moştenitori ai defunctei conform certificatului de mostenitor nr.18/17.03.2005 eliberat de B.N.P. S.M.

Prin decizia civila nr.822/28.09.2005 Curtea de Apel Constanţa a respins ca nefondat apelul formulat de pârâţii L.D. şi L.I. şi a admis apelurile pârâţilor V.C., V.S. şi V.I.; a schimbat in parte hotărârea atacată, in sensul că a respins acţiunea faţă de pârâţii menţionaţi anterior şi, pe cale de consecinţă, si cererea reconvenţională formulată de V.S. şi V.C.

Impotriva acestei decizii au declarat recurs pârâţii L.D. şi L.I. ş au invocat motivele de nelegalitate prevăzute de dispoziţile art.304 pct. 8 si 9 C.pr.civ., iar in motivare au susţinut incălcarea dreptului lor la apărare şi greşita apreciere a nevalabilităţii contractului prin care au cumpărat imobilul revendicat.

Sub primul aspect s-a arătat ca pe parcursul soluţionării cauzei in apel recurentii au fost lipsiţi de dreptul de a fi apăraţi de un avocat prin aceea că instanţa nu a avut in vedere ca se aflau in străinatate pentru economisirea sumelor de bani necesare revenirii in ţară, iar referitor la valabilitatea contractului s-a susţinut aprecierea subiectiva a situaţiei de fapt, in sensul ignorării unor împrejurări similare celor reţinute în favoarea celorlalţi pârâţi persoane fizice, respectiv: că nu au fost notificaţi de către reclamanta initiala, că aveau calitatea de chiriaşi ai apartamentului instrainat de peste 15 ani, că i-au adus acestuia numeroase imbunatăţiri, că au incheiat actul cu convingerea fermă că tranzacţionează cu adevăratul proprietar şi că la momentul cumpărării recurentul L.D. locuia in imobilul litigios şi numai soţia acestuia era plecată in Canada, pentru tratament medical.

Referitor la procura din 08.11.1996, data numitului V.M., s-a arătat ca a fost intocmita de procurist, in timp ce familia recurentilor era plecată in Canada pentru tratament medical şi a avut drept scop garantarea restituirii imprumutului in sumă de 10.000 dolari acordat de către procurist pentru operarea fiicei recurenţilor; s-a mai susţinut că procura mentionata anterior a fost anulată prin cele inregistrate sub nr.8884 si 8889 din 27.11.1996, ca urmare a restituirii datoriei.

Analizând legalitatea hotărârii atacate in raport cu criticile formulate instanţa reţine următoarele:

Potrivit art. 5 din C. civ. nu se poate deroga prin convenţii sau acte juridice unilaterale de la legile care interesează ordinea publică şi bunele moravuri.

Textul pune în discuţie ilicitatea cauzei mediate a unui act juridic civil  care, fiind contrară ordinii publice, atrage nulitatea absolută a actului juridic pe care-l întemeiază.

Într-un asemenea context, ori de câte ori instanţele de judecată, făcând uz de dispoziţiile art.129 alin. 5 C. proc. civ., constată că actul juridic civil dedus judecăţii este fondat pe o cauză mediată ilicită, sunt obligate să respingă acest act şi să treacă mai departe la judecarea în fond a cauzei, pentru a nu consfinţi printr-o hotărâre judecătorească o stare de fapt potrivnică ordinii de drept.

În speţă, prin hotărâri judecătoreşti anterioare s-a stabilit cu autoritate de lucru judecat că bunul revendicat a fost preluat de stat fără titlu valabil pentru că naţionalizarea s-a făcut pe numele soţului reclamantei iniţiale, care era adevărata proprietară a bunului, iar aceasta din urmă era casnica, deci exceptată de la aplicarea naţionalizării conform art.II din Decretul nr.92/1952. Ca urmare, prin efectul lui “resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis”, ineficacitatea titlului statului a atras, corelativ, nevalabilitatea actului juridic subsecvent, încheiat cu chiriaşii recurenţi.

Apărarea referitoare la aparenţa în drept – invocată de recurenţi pentru a împiedica admiterea acţiunii în revendicare – nu poate conduce în mod automat la concluzia caracterului preferabil al actului lor pentru că, înainte de a efectua comparaţia titlurilor opuse de părţi, instanţa trebuie să examineze legalitatea înstrăinării şi din perspectiva actului normativ în baza căruia a fost perfectată, ori în speţă cauza vânzării efectuată în temeiul Legii nr.112/1995 către recurenţii pârâţi nu a vizat măsurile de protecţie socială a chiriaşilor, prevăzute în capitolul III al acestui act normativ.

Astfel, deşi la momentul încheierii contractului recurenţii aveau calitatea de chiriaşi în apartamentul aflat în litigiu, iar prevederile art.9 din Legea nr. 112/1995 dădeau chiriaşilor apartamentelor ce nu se restituie în natură foştilor proprietari dreptul să opteze pentru cumpărarea acestora, după expirarea termenului prevăzut la art.14, în aprecierea valabilităţii actului de vânzare trebuie avute în vedere şi prevederile art. 4/1 introdus în Normele metodologice de aplicare a Legii nr.112/1995 prin pct. 6 al art.1 din Hotărârea Guvernului nr. 11/1997, care recunosc dreptul de a cumpăra apartamentele în care locuiesc, potrivit art. 9 din lege, numai chiriaşilor care, “având contract de închiriere valabil încheiat, ocupau apartamentele respective la data intrării în vigoare a legii”.

Rezultă, deci, că dobândirea valabilă a dreptului de proprietate este condiţionată de existenţa nevoii locative a viitorului cumpărător, dar îndeplinirea acestei condiţii a legii nu a fost probată în cauză; astfel, din menţiunile procurii dată numitului V.M. la aproximativ o lună de la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare rezultă că paşaportul recurentei L.I. fusese eliberat de Consulatul României la Montreal încă din martie 1996, deci că aceasta locuia în Canada cu mult înainte de vânzare, iar împrejurarea că nici celălalt recurent nu a ocupat imobilul după achiziţionare, ca urmare a faptului că soţii-cumpărători locuiau împreună în Canada, nu a fost contestată prin cererile formulate şi nici infirmată de copia paşaportului recurentului L.F., depusă în recurs. În absenţa probelor din care să rezulte că recurenţii nu au părăsit ţara anterior datei de 30.09.1996 sau că plecarea în străinătate a fost temporară şi impusă de cauze obiective,  nevoia acestora de locuinţă la momentul incheierii contractului prin care au dobândit proprietatea imobilului în litigiu nu a fost demonstrată, cu atât mai mult cu cât din procura menţionată in considerentele anterioare rezultă în mod cert că achiziţionarea bunului s-a făcut în scop speculativ, respectiv în scopul revânzării lui la momentul împlinirii termenului de 10 ani impus de art.9 alin.8 din legea în temeiul căreia s-a realizat vânzarea sau chiar anterior acestei date, dacă o eventuală modificare legislativă ar fi intervenit sub acest aspect.

In acest context se constată că apărările referitoare la lipsa notificării anterioare încheierii contractului de vânzare-cumpărare, la efectuarea lucrărilor de îmbunătăţiri sau la eroarea asupra calităţii de proprietar a statului sunt lipsite de relevanţă şi că nesocotirea prevederilor Legii nr.112/1995 şi a scopului său de protecţie socială face ca titlul recurenţilor să nu poate fi opus cu eficienţă juridică intimaţilor reclamanţi, pentru că recurenţii nu au dobândit în mod valabil proprietatea imobilului revendicat.

Decizia civilă nr. 95/C/13.02.2007


Fatal error: Uncaught Exception: 12: REST API is deprecated for versions v2.1 and higher (12) thrown in /home/jurindbd/public_html/wp-content/plugins/seo-facebook-comments/facebook/base_facebook.php on line 1273