Dare de seamă despre legea dării în plată

By | mai 11, 2016

În câteva zile, vineri pe 13 mai 2016, intră în vigoare legea dării în plată.

Semnalele de pe piaţă şi solicitările venite pe adresa casei mele de avocatură îmi spun că primele notificări în baza noii legi vor apărea chiar cu această dată. Ca fost magistrat de scaun am învăţat să nu pun în discuţie legitimitatea legilor date de autoritatea legiuitoare, de Parlament. Proaste sau bune, legile trebuie aplicate întocmai. Ca avocat, sunt conştient ca legea va profita în primul rând unor cetăţeni ajunşi în situaţii limită, unor persoane aflate în situaţia disperată a executărilor silite în numele creditelor pe care nu le mai pot plăti de mult. Aceştia numără deja zilele până când vor scăpa din coşmar. Ca om de dreapta ştiu că primul efect secundar al legii care se va manifesta va fi, deloc paradoxal, scumpirea creditelor şi creşterea dezechilibrului real dintre bănci şi consumatori. Efectele sociale imediate ale legii vor fi paralizate pe termen mediu de creşterea costurilor pentru creditare, primii afectaţi fiind tot cei care datorită stării materiale precare nu pot face achiziţiile imobiliare de bază în afara împrumutului bancar.
Nu-mi propun însă un comentariu de tip Baba Vanga cu privire la efectele legii. Ca specialist al dreptului nu pot avea decât rolul neutru al unui cronicar, pot povesti legea pentru a o face mai uşor de înţeles. E ceea ce-mi propun în acest material.

Credite de până la 250.000 Euro pentru persoane fizice

Mai întâi, darea în plată este o modalitate de stingere a obligaţiilor comună şi tradiţională în dreptul civil românesc. Pe scurt, dai un bun şi-ţi stingi obligaţia de plată. Singura noutate adusă de această lege este că stingerea obligaţiei prin oferirea în proprietate a altui bun nu mai este de data aceasta condiţionată de acordul prealabil al creditorului. Statul a intervenit şi a stabilit stingerea obligatorie a obligaţiei de plată pentru un credit bancar dacă debitorul lasă băncii în proprietate imobilul cu care a garantat.
Legea se aplică tuturor creditelor de până la 250.000 Euro, calculaţi la cursul BNR din ziua în care s-a luat creditul. Se aplică celor care au accesat credite cu scopul de a achiziţiona, construi, extinde, moderniza, amenaja, reabilita un imobil cu destinaţia de locuit şi au garantat creditul cu acest imobil. E vorba de creditul ipotecar. Legea se aplică şi în situaţia oricăror alte credite, inclusiv celor de nevoi personale, cu condiţia ca acestea să fi fost garantate cu cel puţin un imobil cu destinaţia de locuit. Dacă ipoteca a fost constituită pe un teren iar nu pe o casă de locuit, legea nu este aplicabilă. Legea nu se aplică celor care au achiziţionat imobile cu destinaţia de locuit prin programul Prima Casă. De asemenea, dacă un credit a fost garantat cu mai multe imobile cu destinaţia de locuit, acesta nu se va stinge prin dare în plată decât dacă toate imobilele ipotecate sunt date în proprietatea băncii. Legea priveşte doar creditele persoanelor fizice, societăţile comerciale sunt exceptate.
Legea se aplică tuturor contractelor în desfăşurare, precum şi situaţiilor în care banca a reziliat deja contractul pentru neplata obligaţiilor până la data intrării în vigoare a legii şi a trecut la executare silită.

Cum se trimite notificarea

Procedura de stingere a creditului prin oferirea proprietăţii asupra imobilului ipotecat este relativ simplă. Teoretic ea ar putea avea doar un caracter administrativ, dar este previzibil că băncile vor uza în toate cazurile de dreptul pe care îl au de a aduce litigiul în faţa instanţelor judecătoreşti.
Deci, mai întâi persoana interesată, persoana fizică titulară a unui contract de credit bancar, va trimite o notificare băncii, prin care o înştiinţează că a decis să stingă creditul prin darea în plată a imobilului cu destinaţie de locuit cu care a garantat. Notificarea nu se poate trimite decât printr-un avocat, executor judecătoresc sau notar. Notificarea trimisă personal nu este valabilă. În notificare se stabilesc cel puţin două zile, cu indicarea intervalului orar, în care reprezentantul băncii este aşteptat la un notar public nominalizat pentru a încheia contractul de dare în plată. Prima convocare nu poate fi stabilită într-un termen mai scurt de 30 zile libere. Dacă banca este de acord, se prezintă prin reprezentantul său la notar şi se încheie actul de dare în plată. Ca efect al lui se stinge orice datorie din contractul de credit ipotecar (rate, dobânzi, penalităţi), în schimb banca devenind proprietarul locuinţei. Toate costurile notariale (taxe şi onorariu) în legătură cu încheierea contractului de vânzare-cumpărare cad în sarcina debitorului. De asemenea acesta suporta onorariile executorului judecătoresc sau ale avocatului. Principalul efect al notificării este acela că ea suspendă de drept toate obligaţiile debitorului către bancă (plata ratelor, curgerea dobânzilor), precum şi orice acţiune judiciară sau extrajudiciară începută faţă de acesta sau faţă de garanţii din contract.

Aceasta e varianta scurtă, administrativă. Băncile pot însă sesiza instanţele de judecată atunci când nu sunt de acord cu condiţiile notificării transmise prin avocat, executor judecătoresc sau notar. Ele pot face contestaţie la judecătorie în termen de 10 zile de la primirea acestei notificări. Teoretic, contestaţia nu poate viza decât îndeplinirea condiţiilor pentru aplicarea legii dării în plată. Instanţele nu pot respinge darea în plată dacă toate condiţiile sunt îndeplinite, respectiv dacă este vorba despre o persoană fizică şi despre un credit bancar de până în 250.000 Euro garantat cu cel puţin un imobil cu destinaţia de locuit. Stingerea creditului prin oferirea în schimb a locuinţei este obligatorie.

O lege cu 12 articole

Cu toate acestea, băncile vor uza de dreptul de a face contestaţie, cel mai probabil pentru a-şi crea condiţiile pentru a ataca la Curtea Constituţională legea pentru vicii de neconstituţionalitate. Se va critica în primul rând faptul că legea se aplică şi contractelor în curs de derulare, ceea ce din punct de vedere juridic ridică, de-a dreptul critic, problema retroactivităţii. Alte nemulţumiri constituţionale vor privi caracterul discriminatoriu al legii, încălcarea principiului egalităţii în faţa legii şi a regulilor economiei de piaţă, ori intervenţia statală în raporturile private dintre părţi. Nu mă îndoiesc de imaginaţia juriştilor şi avocaţilor sistemului bancar.Şi, fără alte dezvoltări, legea le oferă prilejul din belşug.
Spuneam că dacă toate condiţiile sunt îndeplinite, judecarea contestaţiei la judecătorie este doar o formalitate. Ea va trebui soluţionată în procedură de urgenţă, în termen de maximum 10 zile (nu se va respecta), cu citarea părţilor. Împotriva hotărârii date de instanţă se va putea face apel în termen de 7 zile de la pronunţare.
După rămânerea definitivă a hotărârii (adică după soluţionarea apelului) banca are obligaţia să se prezinte în termen de cel mult 10 zile la notarul arătat în notificarea iniţială a părţii pentru a încheia actul de dare în plată.
Dacă banca nu se prezintă la notar în termenele arătate în notificare şi nici nu face contestaţie, sau după ce se soluţionează definitiv contestaţia refuză să se prezinte la notar, legea prevede o altă acţiune judecătorească prin care poate fi obligată să primească proprietatea locuinţei, astfel stingându-se creditul.
Astfel, debitorul, după trecerea celor 30, respectiv 10 zile, se poate adresa direct judecătoriei, care va pronunţa o hotărâre, prin care se constată stingerea obligaţiilor născute din contractul de credit ipotecar şi se transmită dreptul de proprietate către creditor. Teoretic şi această acţiune se judecă de urgenţă şi cu precădere. Este prevăzut şi un apel în termen de 7 zile de la pronunţare.

Cam aceasta este legea, care e foarte scurtă, neavând decât 12 articole. Cât despre efecte, probleme legate de punerea în aplicare, încetinelile din justiţie, ele fac parte din altă poveste.

Editorial apărut în Ziarul de Vrancea din 10.05.2016


Fatal error: Uncaught Exception: 12: REST API is deprecated for versions v2.1 and higher (12) thrown in /home/jurindbd/public_html/wp-content/plugins/seo-facebook-comments/facebook/base_facebook.php on line 1273